UN NEGOCIO DE 100 MILLONES DE DÓLARES

La venta ilegal de tierras en el distrito genera ganancias millonarias a un puñado de emprendedores inmobiliarios. El estado municipal es el responsable se cumplan las leyes vigentes y claramente no lo hace.

Desde hace varios meses INFOBERISSO viene realizando una investigación sobre la venta ilegal de tierras en la ciudad. La gran estafa compromete a varios funcionarios municipales, quienes alertados de la misma, intentaron  despegarse con una publicación aparecida en los medios oficialistas en la tarde de ayer.

El descontrol a nivel local sobre la venta de tierras, es un escándalo de proporciones inusitadas. Mientras un puñado de inversores generan ganancias cercanas a los 100 millones de dólares (el equivalente a 4 presupuestos anuales del municipio), la falta de control y fiscalización produce pérdidas enormes en la recaudación y generación de terrenos  para uso público.  Esta artimaña empresarial, consiste en vender lotes no aptos para su escrituración. Sin la infraestructura básica que la ley contempla,  la rezonificación necesaria  y los permisos correspondientes. Esto solo se puede dar, contando con una actitud complaciente por parte de las autoridades que deberían controlar esto.

Estos emprendimientos están diseminados por varios puntos de nuestro partido, pero tienen su epicentro a la vera de la ruta 11 en inmediaciones del paraje La Hermosura.  Allí, se puede observar la construcción de  cinco barrios cerrados. Cabe destacar que no es la misma situación en cada uno de ellos. Hasta el momento nuestro portal pudo confirmar «La Estafa» puntualmente en uno, sin que se descarte el incumplimiento de varias normas necesaria para realizar un loteo en el resto.

LA ESTAFA

La empresa Aires del Sur 3 perteneciente al Gruppo TERRA, es uno de los desarrolladores inmobiliarios que comercializa mas de 1900 lotes con un precio por unidad a partir de los 300.000$ . El engaño a los compradores incautos es que no cuentan con aprobación municipal y prometen una escrituración pasados los 18 meses de la posesión mediante la ley de hábitat. Por lo tanto la venta no solo es engañosa, sino que representa una estafa a la buena fe de las familias que ven una oportunidad de convertirse en propietarios y al estado mismo. La empresa utiliza como argumento de venta, la ventaja que significa la gratuidad en la escrituración. NINGÚN vendedor advierte, que si los eventuales compradores ya son propietarios y deciden adquirir un lote como inversión, NO podrán acceder a ese beneficio. En  comunicación con una agente del Gruppo Terra, ella señala claramente como se efectivizara la escritura.

Las denuncias sobre este accionar, por parte de la mencionada empresa data de al menos dos años. http://en40lineas.com.ar/nota/3206/berisso_advierten_por_ofertas_de_ventas_ilegales_de_terrenos/ Pese a ello, la municipalidad de Berisso ha permitido que se siga estafando gente. Es que las publicidades vía redes sociales son cuantiosas, y además la venta se realiza en el mismo predio a la vista de todos. La actuales autoridades no pueden desconocer que esta ilegalidad, y jamás tomó medidas efectivas para evitarlas.

En referencia al resto de los emprendimientos, algunos dicen contar con la aprobación del municipio, aunque para ello deberían haber pasado por el concejo deliberante para lograr su rezonificación. Sin embargo esto no figura en el digesto correspondiente. Los terrenos ofrecidos van desde los 300 mil pesos hasta los 60,000 dólares,  según el grado de avance en la infraestructura y aptitud para la venta. De todas maneras, es importante señalar que en cualquier subdivisión para su posterior loteo, un porcentaje de las tierras deben pasar a manos del municipio. Vale decir que si la municipalidad de Berisso hubiera autorizado las respectivas subdivisiones de las casi 300 hectáreas, hoy contaría con miles de metros cuadrados a su disposición con múltiples destinos.

Los accesos a estos predios tienen la presentación típica de los barrios cerrados o clubes de campo. Fachadas fastuosas, arboledas y la inmensidad de los proyectos, son muy seductores a la hora de captar interesados que buscan en estas propuestas sobre todo vivir en un lugar tranquilo, en armonía con la naturaleza a pocos minutos de la capital de la provincia ya precios infinitamente menores que los populares countrys.

Sin dudas la espectacularidad de estas construcciones atípicas para la conformación social de Berisso, deberían haber llamado la atención de los funcionarios municipales.

CORRIMIENTO DE LA FRONTERA PRODUCTIVA

La subdivisión y posterior venta de lotes, como ya se dijo, no es exclusividad de la ruta 11. Una situación similar se está dando en pleno monte ribereño, donde a la sombra de la topografía natural del lugar se esconden decenas de loteos sin que el municipio intervenga. Naturalmente que el asentamiento poblacional trae aparejado la expansión de los servicios públicos por parte del municipio, como recolección de residuos, seguridad, transporte, etc.

Pero tal vez el dato más preocupante para los productores locales es que el crecimiento urbano, en este caso se da sobre las pocas tierras aptas para la producción, poniendo en jaque la sustentabilidad económica y laboral de cientos de familias. Nuevamente queda expuesto la poca planificación estratégica urbana, social y económica de la gestión que comanda Jorge Nedela.

Esta zonificación, establece que cantidad de habitantes se permiten por hectáreas, y la medida mínima de cada lote. La modificación de esto solo se puede dar a través de una ordenanza aprobada en el concejo deliberante

A continuación brindaremos un pequeño resumen de la ley de hábitat, además de la normativa vigente que regula esta actividad inmobiliaria cimentada en  la división de macizos de tierra.

LEY DE HABITAT

La ley de hábitat, está dirigida básicamente a los sectores más vulnerables, permitiendo el ordenamiento de asentamientos. por otra parte es un herramienta con la que cuenta el estado municipal para ordenar el suelo urbano. En el caso de los emprendimientos privados el estado se que quedara con un porcentaje de las tierras para destinarlas a espacios verdes, o para la futura construcción de edificios del estado ( escuelas, hospitales, comisarías, etc)

• El sistema de compensación en suelo para el pago de la tasa por valorización es una posibilidad concreta y eficaz que los municipios tienen para hacerse de tierra sin
los engorrosos procedimientos que deben afrontar en el mercado inmobiliario. Con una tasa de valorización de un 30% , puede considerarse que
un proyecto de barrio privado de veinte hectáreas supondría la cesión al municipio de entre dos y tres hectáreas en el mismo sitio, y cinco veces esa superficie si la cesión se traslada a una parcela
no urbanizada. Ese suelo es suficiente para proveer de unos trescientos lotes urbanos para un loteo con servicios, o cuatrocientas viviendas en un proyecto de vivienda social de densidad media.

• El código de ordenamiento urbano no tiene que ser un instrumento burocrático que solo sirva para establecer índices y usos. El municipio deberá delimitar zonas de reserva de tierras y zonas
de promoción del hábitat social hacia las cuales se prevea orientar la vivienda social y las urbanizaciones planificadas. Los mecanismos operativos para habilitar estas zonas, hábitat digno tendrán que ser definidos en un plan particularizado y pueden consistir en planes plurianuales de inversión en infraestructura, parámetros urbanísticos especiales, incentivos y financiamiento, o mecanismos de movilización del suelo previstos en la propia ley, entre otros.

• Si se trata de suelo privado, el municipio y el propietario deberán definir de modo conjunto quién y cómo se ejecutan las inversiones, los precios “tope” de parte de las unidades que el propietario vendería, las cesiones especiales de suelo para la producción pública de vivienda y otras compensaciones, en tanto el balance le permita al propietario obtener una ganancia razonable por sobre el precio del inmueble en las condiciones originales (que normalmente son las de una parcela que hoy es “rural” o de “uso condicionado” por su superficie). Toda la operación podría realizarse mediante la figura del consorcio urbanístico (ver más adelante). En el caso extremo en que se invalidará cualquier aprovechamiento lucrativo, deberá procederse por expropiación.

• La declaración de “zona de reserva” de un sector ocupado puede servir también para prevenir o contrarrestar los procesos de expulsión de población allí localizada por la acción del mercado en los casos en que los predios tuvieran una zonificación que permitiera usos más rentables. En las zonas centrales, la compensación por la tasa de valorización puede traducirse en un porcentaje de unidades habitacionales para hogares en condiciones especiales o beneficiarios del plan ProCreAr.

• En todos los casos se trata de poner en práctica facultades regulatorias del poder administrador que son ampliamente reconocidas. Al fin y al cabo, un cuadro de usos del suelo que admite determinado tipo de comercio y no otro o una norma que establece menos altura en un sitio que en otro también tienen una incidencia en el valor del bien.

 LA NORMATIVA VIGENTE

En primer término la ley que regula la subdivisión de  de macizos  de tierra, pone a los dueños de la fracción como los responsables que deberán llevar a cabo la inversión para generar la infraestructura básica. Es decir, los tendidos de energía eléctrica, agua y cloacas, la apertura de calles y cordón cuneta, arenado o pavimento. Expresamente señala la ley que : «No se pueden vender lotes sin infraestructura».

En el articulo 15 de la ley 8912 ( ordenamiento territorial y uso de suelo)- expresa: Toda creación de un núcleo urbano deberá responder a una necesidad debidamente fundada, ser aprobada por el Poder Ejecutivo, a propuesta del municipio respectivo, por iniciativa de entidades estatales o de promotores privados, y fundamentarse mediante un estudio que, además de tomar en cuenta las orientaciones y previsiones del respectivo plan regional, contenga como mínimo:

1. a)Justificación de los motivos y necesidades que indujeron a propiciar la creación del nuevo núcleo urbano, con una relación detallada de las principales funciones que habrá de cumplir dentro del sistema o subsistema urbano que pasará a integrar.
2. b)Análisis de las ventajas comparativas que ofrece la localización elegida en relación con otras posibles y la aptitud del sitio para recibir los asentamientos correspondientes a los diferentes usos.
3. c)Evaluación de la situación existente en el área afectada en lo relativo a uso, ocupación, subdivisión y equipamiento del suelo.
4. d)Demostración de la existencia de fuentes de aprovisionamiento de agua potable en calidad de cantidad para satisfacer las necesidades de la población potencial a servir.
5. e)Comprobación de la factibilidad real de dotar al nuevo núcleo urbano de los servicios esenciales para su normal funcionamiento.
6. f)Plan Director del nuevo núcleo urbano conteniendo como mínimo:

– Justificación de las dimensiones asignadas al mismo, así como a sus áreas y zonas constitutivas, con indicación de las densidades poblacionales propuestas.

– Trama circulatoria y su conexión con los asentamientos urbanos del sistema o subsistema al cual habrá de incorporarse.

– Normas sobre uso, ocupación, subdivisión, equipamiento y edificación del suelo para sus distintas zonas.

-Red primaria de servicios públicos.

– Localización de los espacios verdes y reservas de uso público y su dimensión según lo dispuesto por esta Ley.

1. g)Plan previsto para la prestación de los servicios esenciales y dotación de equipamiento comunitario